ипотечные облигации

Российский рынок секьюритизации ипотечных кредитов в ближайшие пять лет может удвоить объем выпуска ценных бумаг, превысив 1 трлн руб. ежегодно. По данным агентства «Эксперт РА», уже в 2027 году объем выпусков ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), обеспеченных поручительством АО «Дом.РФ», вырастет до 800 млрд руб., а к 2030 году — превысит триллион. Совокупный объем таких облигаций в обращении достигнет около 3,8 трлн руб.

Доля секьюритизированных кредитов в ипотечном портфеле также будет расти: с 7,9% в 2024 году до 8,7% в 2025-м и до 9,7% к 2030 году. Основными игроками на этом рынке остаются крупнейшие банки: на Сбербанк приходится почти 40% всех выпусков, на ВТБ — более 39%, на Газпромбанк — свыше 10%, на банк «Дом.РФ» — 5,4%. При этом новые оригинаторы могут ежегодно формировать выпуски на 150–170 млрд руб.

Согласно данным Московской биржи, за восемь месяцев 2025 года размещено семь выпусков ИЦБ на 386,3 млрд руб., включая первый выпуск Альфа-банка объемом 35,4 млрд руб.

( Читать дальше )

Аналитики Банка России подготовили предложения по повышению устойчивости рынка секьюритизированных инструментов. Среди ключевых мер — создание резервных фондов по каждому выпуску, ведение госреестра обеспечивающих активов и передача полномочий по рефинансированию кредитов независимому органу.

Резервный фонд предлагается формировать из избыточного спреда — разницы между доходностью по активам пула и затратами на обслуживание ценных бумаг. Это должно снизить процентный риск, связанный с колебаниями ставок. Особое внимание уделено ипотечным бумагам со сроками до 2056 года, подверженным подобной волатильности.

Создание госреестра активов обеспечит прозрачность и защиту от заниженной оценки, а независимый орган, отвечающий за рефинансирование, поможет предотвратить использование секьюритизации для вывода проблемных долгов с баланса банков.

Эксперты подтверждают, что озвученные риски реальны — особенно на фоне ипотечного кризиса 2007–2009 годов в США. Однако уже действующие регуляторные нормы, включая ежемесячное раскрытие структуры ипотечного покрытия и существование гарантированных выпусков от АО «Дом.РФ», значительно снижают угрозы.

( Читать дальше )

Альфа-банк впервые разместит ипотечные облигации на 35,4 млрд руб., обеспеченные пулом кредитов по госпрограммам на 58,5 млрд руб. Средневзвешенная доходность – 5,84% годовых. Размещение на Московской бирже состоится 26 июня. Это событие делает банк участником сформировавшегося сегмента системно значимых банков, выпускающих ипотечные ценные бумаги.

Сейчас объем рынка составляет 3 трлн руб., но он преимущественно представлен госбанками — Сбером и ВТБ. При этом эксперты отмечают: часто такие бумаги не попадают к инвесторам, а остаются у банков для управления балансом и нормативами.

Альфа-банк уже планирует осенью еще одну сделку — на 70 млрд руб., а ВТБ до конца лета может выйти с выпуском до 100 млрд руб. Совкомбанк также рассматривает возможное размещение. Спрос на секьюритизацию сохраняется из-за роста требований ЦБ к оценке заемщиков и необходимости поддержания ликвидности.

Впрочем, широкое распространение рыночных размещений ограничивается текущими ставками. Доходность по ипотеке ниже, чем может заинтересовать инвесторов. Ситуация может измениться при снижении ключевой ставки на 5–7 п.п. — тогда появится маржа, делающая размещение выгодным. В «Дом.РФ» и рейтинговых агентствах считают, что это увеличит объем сделок именно с привлечением внешнего капитала.

( Читать дальше )

В 2025 году российский рынок секьюритизации ипотечных кредитов ожидает самое раннее в истории размещение облигаций. «ДОМ.РФ Ипотечный агент» собрал книгу заявок на выпуск бумаг, обеспеченных кредитами Сбербанка, с техническим размещением уже в конце января. Сделка включает два транша на общую сумму более 65 млрд руб.

Несмотря на высокие процентные ставки, объем выпуска ипотечных облигаций в 2025 году, по прогнозам, составит 400–500 млрд руб., что сопоставимо с прошлым годом. Развитие рынка поддерживается жесткими регуляторными требованиями и сохранением льготных ипотечных программ.


Банки, включая ВТБ и Совкомбанк, также планируют размещение облигаций, особенно обеспеченных льготной ипотекой. Эксперты отмечают, что мультиоригинаторная секьюритизация, объединяющая портфели нескольких банков, является перспективным направлением, позволяющим диверсифицировать риски и снизить издержки.

В «ДОМ.РФ» подчеркивают, что секьюритизация ипотеки остается важным инструментом повышения ликвидности банков и снижения нагрузки на капитал в любых экономических условиях.

( Читать дальше )

ДОМ.РФ и Сбербанк разместили крупнейший в истории российского рынка секьюритизации выпуск ипотечных облигаций объемом 220,3 млрд рублей, сообщила пресс-служба ДОМ.РФ.ДОМ.РФ и Сбер разместили крупнейший в истории российского рынка секьюритизации выпуск ипотечных облигаций объёмом 220,3 млрд рублей. В ипотечное покрытие включены 80 тыс. кредитов на покупку квартир общей площадью 3,8 млн кв. м.

Эмитент облигаций — Ипотечный агент ДОМ.РФ. Ценные бумаги обеспечены ипотечными кредитами Сбера и поручительством ДОМ.РФ (ИЦБ ДОМ.РФ). Это десятый выпуск ИЦБ ДОМ.РФ для банка.

дом.рф/media/news/dom-rf-i-sber-razmestili-krupneyshiy-v-rossii-vypusk-ipotechnykh-obligatsiy/

Ипотечные облигации — это бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Купоны и выплаты по номиналу формируются из платежей по кредитам.

Эмитент – Ипотечный агент Титан-5. Дата погашения облигаций – 26 июня 2050 года. Гасить облигации будут досрочно, частями, средний срок обращения облигаций составит примерно 3 года. Облигации обеспечены жильем в залоге по ипотечному кредиту, и имеют наивысший кредитный рейтинг АКРА.

Эмитент платит ежеквартальный купон в размере 10,65%. На вторичном рынке облигации торгуются с доходностью 10,09% по цене 102% от номинала.

СберИнвестиции

В Госдуму внесен законопроект, который позволит упростить и удешевить выпуск ипотечных облигаций. Эксперты считают, что рынок в 2023 году вырастет за счет льготной ипотеки и появления новых инструментов, таких как облигации, обеспеченные закладными по договорам долевого участия. При этом в 2023 году на рынке ипотечной секьюритизации ожидают новых игроков, с рядом из которых «Дом.РФ» уже ведет переговоры.

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/5796554

Стиль изложения материала очень напоминает книгу автора «Покер лжецов», где раскрываются первопричины кризиса 2007-2008 года. Книга рассказывает о людях, сумевших предвидеть надвигающуюся катастрофу и прилично заработать на этом. По моему мнению целью произведения было изображение беспринципности, жадности и недальновидности финансовых институтов того времени, помноженное на безразличие финансистов к проблемам инвесторов и обычного человека, которые и оказались теми, за чей счёт был этот банкет.

 «Покер лжецов» — это популярная книга Майкла Льюиса. Автор рассказывается о культуре торговли облигациями в Salomon Brother's — некогда одном из ведущих инвестиционных банков Уолл-стрит. Опубликованная в 1989 году, книга представляет собой закулисный взгляд на Уолл-стрит. Книга о том, как, создав залоговые ипотечные облигации, Salomon Brothers разработала новые подходы к финансированию, изменившие лицо инвестиционного банкинга. Кроме этого, автор красочно описывает жадность облигационных трейдеров, которые сознательно обирали новичков на рынке, продавая мусорные бумаги в красивой обертке. Эта книга в том числе о том, как, владея почти абсолютной монополией на рынке ипотечных облигаций в $1 трлн, боссы Salomon Brother's уже 1987 г. просили Уоррена Баффета занять $700 млн в попытке спасти банк.

Ключевые выводы, которые можно сделать после прочтения книги:

1. Чтобы не выглядеть глупо, идя вразрез общественному мнению, инвесторы скорее потерпят неудачу в группе, чем преуспеют в индивидуальном порядке.

( Читать дальше )

Темпы выпуска нового долга (верхний график) и объемов торговли ипотечеными облигациями в США. Источник: SIFMA

Для рынка США 2020 год также стал рекордным в плане объемов размещения: текущие темпы выпуска нового долга выросли в среднем на 37,5% по итогам трех кварталов текущего года. Эмиссия Трежериз в годовом выражении ускорилась на 21%, а прирост нового корпоративного долга — на 23%. Самый впечатляющий рост первичных размещений показал рынок ипотечных облигаций, который превзошел 3 квартал 2019 года на целых 84%.

Выпуск ипотечных облигаций последние несколько пять лет обгоняет корпоративные выпуски примерно на четверть каждый год. Объемы торговли ипотечными бумагами же стабильно превышают торговлю корпоративными выпусками в 5-7 раз. И такая ситуация не вызывает никаких нареканий.

Глобальный директор по инвестициям PIMCO, крупнейшего в мире фонда, управляющего облигациями, отметил, что сейчас основная ставка в компании идет именно на инструменты, связанные с ипотечным кредитованием. Уверенность управляющего фонда в надежности ипотечных облигаций подкреплена ростом цен на жилье, наблюдавшийся в последние несколько лет. В копилку релевантности этой идеи можно занести и снижение ставок по ипотеке в США, которое длится уже два года.

( Читать дальше )